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郑州城中村改造土地底价出让谜局

发布时间:2019-08-18 22:39:24

  一幅还未竞出就已经开始施工的土地

  在疑似“定向出让”的声音中,郑州城中村改造用地的“招拍挂”程序形同虚设

  ■本报 宋尧

  特约 李格非 郑州报道

  阳春三月,河南郑州的土地交易市场却依然蔓延着冬日的肃冷气氛。2月间,四起国有土地均以底价成交,巧合的是竞标者都只有一家,如此冷清的招拍挂场面究竟是暗合“土地拐点论”甚嚣尘上的敏感时期,还是另有隐情?

  本报经过现场调查发现,早在最终结果公开以前,部分地块的开发商便已进行开发,甚至展开商品房销售的准备工作,对于拿地成竹在胸的开发企业来说,“招拍挂”变成了一道走过场的程序。

  未出让 先动工

  2008年2月4日,郑州市国土资源局土地交易大厅里完成了两幅国有土地的出让程序。当天上午9时,郑州惠济区王寨村和金水区岗杜村土地的挂牌截止。按照规定,在挂牌时间截止前,如果有竞买人愿意继续竞价,即转入现场竞拍。但由于这两块土地都分别只有一家公司参与竞标,9时一过,现场主持人即刻宣布成交。

  从出让信息中了解到,王寨村地块被郑州天中房地产开发有限公司取得,并以15.51亿元的总地价成为郑州市的新“地王”,而位于郑州市中心位置的岗杜村地块则以起始价206 6万元出让给河南宏益华房地产开发有限公司。

  不久,郑州市的当地媒体上便充斥着“新地王”诞生的消息,而所谓“新地王”只是刷新了此前企业竞买单幅土地的总价纪录,其成交价格只是挂牌底价。

  岗杜村地块却被人们所忽视了,被遗忘的还包括早已在那幅地块上建起的售楼处。

  就在上述土地出让结果公布的9天前,显然尚未走完招拍挂程序的土地之上,便已经矗立起了一座售楼处,所销售的项目被命名为宏益华·香港城。该项目的实际投资者,厦门宏益华集团总裁钟奕南还出席了这场庆典并致词。

  从法律意义上讲,钟奕南当时还不是土地的使用权所有人。而据郑州媒体人士向透露,当天现场有人向钟奕南提问,“你们这么大张旗鼓地盖售楼处,如果到时候地拿不到怎么办?”钟奕南的回答是,“相信公司具备这样的实力,完全有把握通过公开出让程序拿下土地”。

  钟奕南的志在必得已经让不少业内人士嗅出了味道。

  事实上,除了售楼处的建设之外,河南宏益华公司也早已经在上述地块进行商品房开发的前期准备。

  2008年 月5日,距离岗杜村土地出让仅有一个月,在该地块现场看到的是高高竖立的三座大吊塔以及一个长200多米、宽70~80米、深10米左右的大坑。

  工地旁岗杜街2号院社区的一位老者对回忆,这个工地实际施工已经接近两个月,“原来是关着门偷偷地干,过完年之后就大张旗鼓地动起工来,吊塔什么都是年后立起来的。”而承建该工程的河南三建公司则在四个月之前便在岗杜街2号院社区内租了一套房子用作员工宿舍。

  按照宏益华公司公开的计划,这块总面积57亩的土地上将建造10余栋高层板楼,总建筑面积在 0万平方米左右。

  在宏益华·香港城售楼处,一位申姓售楼员告诉,如今该项目已经可以预交房款订房,但预约金要达到总房款的 0%,而正式签约时间需要等到今年的七八月份。“这相当于提前给你们首付嘛。”现场另一位看房者囔道。

  但这位看房人或许有所不知的是,早在2007年11月,在土地尚未履行完出让手续时,宏益华·香港城的销售便早已经开始。2007年11月21日,宏益华·香港城进行了名为“VIP会员全城招募”的排号选房活动,排号者只需缴纳 万元便可以按排号先后顺序进行选房,且该 万元排号费可以折算为5万元房款。

  售楼现场,提出要察看该项目的规划证、土地证以及施工许可证时,却被销售人员拒绝,“这些都在开发商那边保留,等到今年7月正式开盘之时,我们会在售楼处公示这些证件。”上述申姓售楼员表示,“我们是一个城中村改造项目,情况特殊,郑州市允许我们一边开发一边补证”。

  随后致电郑州市建委,申请查询岗杜村地块的施工许可证,一李姓工作人员称正在办理。

  灰色的“城中村”土地出让

  无独有偶,今年初,郑州市公开招标的四块城中村建设用地皆以底价成交。除了岗杜村地块及王寨村地块之外,2月28日,金水区王马庄村和管城区刘南岗村改造工程用地,也分别被河南利达置业有限公司以及河南民安房地产开发有限公司摘走,两家公司均是惟一竞标者。

  “这些土地都是早就定向好了的,招拍挂只相当于走一个程序而已。”郑州市一位不愿具名的开发商向透露。

  与宏益华·香港城类似,金水区王马庄改造项目也早在土地履行完出让程序前,被开发商河南利达置业有限公司打好地基并开始排号预售,时间指向2007年10月。“以底价成交是肯定的,你说有哪家开发商会去参与竞拍这样的土地?”上述开发商反问到。

  经多方采访获悉,上述四幅土地最后的拿地单位,均在先期参与过该城中村的拆迁及改造工作。仍以岗杜村地块为例,厦门宏益华集团早在2004年便开始参与该地块的一级开发整理,并于此前在河南信阳市参与过旧城改造,可以说在城中村改造方面颇具经验。

  “以前郑州市城中村改造的土地几乎都是协议出让,能不能拿到地,就看开发商是否可以协调好村里以及和上级政府之间的关系。”上述开发商称,在先期介入过程中,为了顺利拿地,企业往往需要做出诸多承诺,同时还要跟拆迁的村民逐一谈判,无形中加大了开发成本。

  对于郑州市来讲,城中村改造而衍生的房地产开发市场相当巨大。据郑州市当地媒体报道,郑州市城中村占地有10万亩左右,其中仅在2007年,全市城中村就完成拆迁696万平方米,在建(含已建成)安置房近200万平方米,在建开发商品房约190万平方米。

  然而城中村开发缺乏公开透明的交易平台,这一级市场仍处于群雄混战的格局。有人举例,建业集团尽管业务已遍及全国,但在其大本营郑州,业务排名也并不靠前。因此,有业内人士感言:“如果没有城中村改造计划,估计目前郑州100多家开发商中,大半都已经没业务可做了。”

  走形的招拍挂

  一则文件的执行力度或将成为改变现状的关键。2007年7月,郑州市出台了《进一步规范城中村改造的若干规定》(郑政文〔2007〕10 号),对于开发商来说,最为关注的则是其中改变土地出让方式为招拍挂的条款。

  由于此前城中村改造中的交易成本难以量化,一旦整理出来的土地进行公开出让,那么先期介入的开发企业从理所当然拿地变成可能为他人做了嫁衣。

  而对于城中村的村民来讲,10 号文件还规定除配建一定比例的安置房外,其他的土地增值收益由市、区两级政府分成。这意味着以往村民与开发商直接谈交易条件,分享土地增值收益的可能性微乎其微。

  正由于上述情况,此前已经参与城中村改造的开发商与村民之间有一层十分微妙的同盟关系。这样一来,希望通过招拍挂的公开市场拿地的企业面临的障碍不能言说。

  “开发商接手一个城中村改造项目,通常已经和村民及政府达成协议;而政府为了项目的顺利实施,确保开发商拿到这块土地也在情理之中。提前开工建设甚至销售,往往也是默许的结果,否则谁敢轻易建啊。”前述不愿具名的开发商对表示。

  在宏益华·香港城的售楼处,一张郑州市市长赵建才于2007年9月视察岗杜城中村改造项目的照片被高高挂在墙上,每当购房者对项目合法性产生疑问之时,销售员都会将其带到照片的跟前。背景资料城中村改造和旧城改造是完善城市功能的大好机会。据了解,郑州城中村改造和旧城改造,可以盘活超过10万亩的土地。2007年,郑州市城中村改造拆迁近700万平方米,根据《进一步规范城中村改造的若干规定》,意味着郑州将新增2100万平方米的建筑。

  观察利益难调阻碍

  “招拍挂”前行

  在规范郑州市城中村改造的过程中,“招拍挂”制度被当作一项重要的改革措施。然而,金水区岗杜村的土地还未出让竟然破土动工,严格的制度如同一件“皇帝新装”,改革步伐艰难推进。

  当问及郑州的开发商为什么不去参与城中村土地的招拍挂之时,有一个回答或许让人惊讶:“不好意思去争。”

  郑州城中村改造模式之所以出现漏洞,最大的问题在于难以调和的利益分配。

  郑州市要求除了用于安置开发以外的土地将纳入市政府统一收购储备,收益由市、区两级政府分成。

  新规无疑触动了先期介入城中村改造的开发商的利益。这些开发商以郑州本土企业为主,前期已经投入了大量人力、物力和财力,诸多隐性成本难以量化,而一旦整理出来的土地公开出让,预想的收益瞬间丢掉,而如何获得补偿却是未知数。

  “不好意思”,这四个字体现出来的,是开发商对同行的理解和无奈。

  如何保证利益的合理分配,从而保证新规则的顺利执行?城中村改造的实质,是将尚未被法律承认状态下的事物纳入到新的法律体系中进行管理。集体用地必然通过公开透明的方式上市交易才能避免以往出现大量的私人操盘空间。

  事实上,改变协议出让土地方式为招拍挂,政府方面既是要贯彻执行国家新的土地政策,亦是为了保护城市的健康发展,将土地市场驶入良性竞争的快车道。

  郑州相关政策宽松说明,没有完全考虑当地的客观实际,寻求出调和利益的有效路径,使得执行力远远落后于现实。

  2008年年底前,郑州市已经审批的62个城中村改造项目要全部完成土地的招拍挂程序,而《郑州市旧城改造管理暂行办法》行将出台,“招拍挂”能否顺利实施,尚需要相关制度的进一步完善,在利益调和上多加考量。

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