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伍惠敏2015楼市最佳表现年明年各区房价

发布时间:2019-08-16 19:00:11

  2015年似乎过得特别快。房价起起伏伏,政策一个接一个,限购了,松绑了,要交税了,公积金可以异地贷款了,上海出现“新静安”了。

  房价一路曲线上扬,金三银四之后,金九银十成色十足,市场火热到11月份延续高成交量,可谓十足暖冬;豪宅卖得火,土地拍得更火,各区地王层出不穷,区域价格涨涨涨。

  互联从来没有如此深刻地改变人们的生活,尤其是房地产行业。O2O撼动格局,大纷纷去媒体化,“电商”模式让若干机构赚得盆满钵满;

  中介行业格局大变,链家在全国疯狂扩张,上海德佑被合并后,链家在上海门店迅速扩张到1000多家,更是喊出“100%真房源”来颠覆行业规则;

  新媒体崛起,移动端成为阅读主流,公众号成为营销宣传新方式,没有公众号都不好意思打招呼;自媒体异军突起,文章、观点更为犀利。

  2015年已经进入尾声,这一年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化?2016年的房地产市场又将迎来怎样新的格局?上海站诚邀上海楼市专家来发表真知灼见。

  1、2015的楼市总结和盘点,印象最深的政策、营销事件,或者2015记忆深刻的楼盘是哪个?为什么?

  答:2015年为住宅市场限购以来“最佳表现年”,交易量价相对过往五年均明显提升。

  2015全年成交109,216套,总面积1, 48.95万平方米,均价 2,08 元/平方米,成交量同比增长51.61%,成交价格同比增长19. 8%,销供比达到1.25。

  从时间点上来看,2011年初限购政策的执行成为上海住宅市场由过热转为冷却的分水点,经过市场自主调节,201 年出现成交小高峰,然而2014年由于限购收紧,库存持续增加至历史峰值伴随市场下行,导致市场情绪悲观,进一步压抑潜在购房需求,2015年 . 0新政推出后市场情绪明显好转,需求持续扩大,楼市触底反弹,成交量价齐升。

  2、2015的房地产市场大趋势或大变革是什么?

  答:从土地层面看,2015年高溢价地块成为常态,纯商品住宅居住用地为 7块,其中溢价率60%以上地块达到20块,溢价率100%以上地块达到5块,高溢价地块均为央企及国企拍得。

  从市场层面看,今年高端住宅表现突出,明显优于大众市场,成交量比过往五年同期高出一个数量级。高端公寓(单价7万以上单套1200万以上)成交2, 21套,同比增长 24.44%,套均价格2,160万,套均面积242平方米;高端别墅(单价5万以上单套1200万以上)成交705套,同比增长161.11%,套均价2,660万,套均面积 1平方米。

  从成交环线看,今年高端住宅在内环内成交1,401套,占总成交46%,而2010年-201 年这四年间内环内高端住宅成交占总成交80%以上,核心城区土地稀缺加上内中环间不断推高的土地批租价格,直接导致了高端住宅的成交出现由内环向内中环外移的趋势;

  、最热板块或楼盘是哪些?为何他们2015年最红?

  答:高端公寓成交套数前五的板块为龙华(徐汇滨江)478套,大宁280套,洋泾2 4套,老西门19 套及黄浦滨江11 套,徐汇滨江、洋泾及黄浦滨江作为滨江的稀缺地段,加上今年加推的几个项目供应充足、产品品质较好,使其成为豪宅集中成交的板块。

  排名第二的大宁板块,由2014年初方兴地产拿的“地王”打造出的豪宅产品,看准了入市时机,成为了今年的一个销售热点,加上闸北静安合并消息的确定,带动了整个闸北的成交及均价,使大宁板块成为今年上升速度最快的公寓豪宅板块。

  高端别墅成交套数前三的板块分别为北蔡122套,新江湾城10 套,徐泾板块77套。

  北蔡板块的今年新开的独栋别墅,表现优异,新江湾城作为杨浦区大力打造的生态住区,表现平稳,而徐泾今年有几个品质上乘的楼盘新入市,加上大虹桥区域的逐步成熟,徐泾板块已成为上海目前别墅豪宅产品最热的板块之一。

  4、明年买房购房者如何选择?

  答:从近两年的土地拍卖来看,明年开始各个区域的新房价格又将创下新高,将来的上海的楼市将呈现两级分化,一方面是面对国际化的高净值买家的高端住宅,另一方面是政府大力支持的刚需房、保障房。

  对于预算有限的年轻人来说,一是可以考虑较新的二手房,二是可以考虑交通较为便利的外围地区。

  在区域方面,高净值的购房者可以关注滨江的几个板块,无论是传统的黄埔滨江,今年热点的徐汇滨江或是预计明年将成为热点的东外滩板块,这些板块占有了黄浦江的稀缺资源,其自身价值具有一定成长潜力。

  预算有限的购房者可以考虑一些非热点的板块区域,如普陀的桃浦板块。

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